文章来源：由「百度新聞」平台非商業用途取用"https://baijiahao.baidu.com/s?id=1674971214406636537&wfr=spider&for=pc"

36氪發布時間：08-1411:4836氪官方帳號編者按：本文來自微信公眾號“真實買房計劃”（ID:Hifuture_life），作者：趙曉麗，36氪經授權發布。近日，中國人民銀行發布7月份金融統計數據報告顯示，7月份人民幣貸款增加9927億元。分部門看，住戶部門貸款增加7578億元，其中中長期貸款增加6067億元。今年1-7月份，各大開發商業績報喜，可見，民間的買房熱情還是很高的，許多人都覺得拿著實物會比較安全。房貸在8月末將會和LPR掛鉤，從基準利率定價變成了LPR利率定價，留給購房者最后的算賬時間只剩下半個月。買房怎么貸款才合算呢？我們今天系統總結一下。先分析LPR利率。這個概念是去年10月8日引入房地產購房貸款領域。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。在簽署過的房貸合同里，除了被銀行主動改成LPR利率之外的購房者，其他購房者仍然面對兩種選擇：一種是固定利率，這種利率在你房貸期間永久不變的；一種是“LPR+加點”模式，這種利率隨著每個月LPR的浮動而變化。雖然很多銀行已將強制將購房人的房貸轉為LPR的還款方式，但部分仍有選擇余地的購房者對此問題還依然比較糾結，這關系到我們購房者的錢袋子。LPR如果持續走低或者低位穩定都將使我們的購房者省錢。01 未來房貸利率怎么走？那么未來LPR是一個怎么樣的走向？我們來看，去年出臺LPR利率時是4.85%，今年7月20日最新報價LPR利率是4.65%，整體來看，近一年時間降了0.2%。有人說，轉換成LPR肯定是省錢的方式。其實LPR和金融環境和經濟走勢有強關聯性，經濟繁榮過剩，LPR利率上漲；經濟持平或下行，LPR利率反之下降。在這里，業內專家認為：從當前經濟形勢來看，疫情后金融環境整體相對寬松，房貸利率保持在平穩水平，且總體來看還是有一定的下行趨勢。從長遠來看，隨著國內外經濟形勢的變化，未來利率變化不確定性較強。那么對于短期內即可還清貸款的購房者來說，選擇LPR似乎更具優勢。而如果是房貸年限較長的，想要追求穩定的房貸購房者來說，選擇固定利率更適合。02 等額本金與等額本息有什麼區別？除了LPR的選擇，相信不少人在申請房貸時都會面臨選擇“等額本金”還是“等額本息”？僅僅一字之差將會影響你未來20至30年的房貸還款數字。那我們首先來看，等額本息和等額本金，兩種還款方式存在怎么樣的不同？等額本金：等額本金是指每個月還款的額度是遞減的。在每月的還款額度中利息也逐月減少，每月歸還的本金保持不變。等額本金第一個月的還款額最多，之后逐月減少，越還越少。所支出的總利息比等額本息少。等額本息：等額本息是每個月的還款額度都是一樣的，在每月的還款額度中利息和歸還的本金都是變化的。等額本息所支出的總利息比等額本金多，而且貸款期限越長，利息相差越大。等額本息與等額本金通俗來講，等額本息就是每月的還款數額一樣，等額本金就是開始還得多，后來越還越少。舉個例子，假如你商業貸款100萬買一套房子，貸款期限為30年，按照當前 LPR利率方式來計算（當前LPR五年期為4.65%），以等額本息的方式還款。那么30年本息一共要還185.63萬元，其中利息85.63萬元，每月應還貸款本息5156.31元。仍以貸款100萬，30年為例，采用等額本金的話，30年一共要還本息約169.94萬元，其中利息69.94萬元，要比等額本息的利息少15.69萬元。但是前期還款壓力比較大，第一個月要還約6652.78元，直到第140個月后還款金額才比等額本息少。03 利息少就一定劃算嗎？兩者相對比一看，明顯等額本金的總利息會更低一些。但換一個角度來計算，相同資金持有時間相同的情況下，等額本金的總利息并不一定比等額本息的總利息低。為什麼會這樣？實質上，等額本金是因為你著急把本金還給銀行，如果這部分錢不還給銀行，會有很多“錢生錢”的方式。而且還會把自己的現金流搞得很緊張，前期痛苦指數會很高。很多人都有理財的習慣，如果將前期等額本金和等額本息的還款額度差存入銀行，或者投資買理財產品，這部分回報或許不低于我們所多付出來的利息。如果你是住房公積金貸款，利率水平只有3.25%，更是低于10年期國債。你的長期投資收益率肯定能夠超過這個水平。最重要的是，人民幣一直在貶值。根據相關數據表明，每年的實際通貨膨脹率達10%-15%。況且今年國家持續放水年化利率在4%左右的經營貸，即使當前的年化利率在5.15%左右的首套按揭也可以躺著跑贏通貨膨脹。如果不打算提前還款或者預計長時間還款周期來看，把本金過快償給銀行自己是會吃虧的。對于大部分家庭而言，購買一套房子都不是一件輕松的事情。我們在保證銀行貸款的錢在持有相同金額和時間下，看起來多付出了一些利息，但很多人忽略了用通貨膨脹來稀釋利息的現象。另外，從所有借款方式的利息來對比，在我國個人能享受如此之低，期限如此之長的利率水平貸款，似乎只有房貸。04 怎么選擇還貸方式最劃算呢？那么，怎么選擇還款方式才最劃算呢？這要針對個人情況而定，如果你是首付比例比較高的購房者，或者想盡快還完房貸，那么選擇等額本金會劃算一些。等額本金因為在前期的還款額度較大，剩余的本金少，當然利息也逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人。一方面可以節省一部分利息，一方面可以迅速減少剩余的本金。如果是收入比較低，前期還款壓力大的購房者，那你比較合適選擇等額本息，等額本息每月的還款額度相同，比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加生活水平自然會上升。如果你有一個穩定的收入，欠債不會有心理壓力的情況下，還是選擇等額本息，并且房貸越長時間還完越合適。等額本息與等額本金還有很多人買完房子之后，收入逐漸上升，存了一些錢，也沒有其它好的投資途徑，想要提前還款，這種情況怎么貸款劃算？目前商業銀行針對提前還貸的費用一般分兩種形式收取：一是按照提前還款時的未結余額的百分比計算（一般是2%到5%），二是若干個月份的利息。我們買房子貸款時，一般銀行都有規定的年限內不能提前還款的時間，否則是要支付一定金額的違約金。如果到了提前還款的年限，提前多少年比較合適？假如選擇的還款方式是等額本金，并且我們辦理的房貸還款年限是20年，那么最好的提前還款時間就應該是在我們還貸款開始的8年之后這段時間還款。因為如果選擇這個時間段提前還款，你的本金和本息都已經償還了很多，而剩下未還的貸款金額也不多了，貨幣是否貶值對這部分資金也沒有多大的影響，所以這時候還款是比較劃算的。如果選擇的還款方式是等額本息的，那么肯定選擇提前還款的時間越早就越能夠節約更多的錢，但是如果你償還房貸的時間已經超過了8年，這個時候你已經還完了大部分的利息，也沒有必要提前還款了。在買房這個不斷糾結和選擇的過程，學會合理使用杠桿和省錢技巧，就會成為人生贏家。關于LPR是什麼、等額本息和等額本金如何選擇、如何劃算的提前還貸，你都Get 到了嗎？作者：趙曉麗編輯：小屋舉報反饋

關鍵字標籤：二胎貸款資格